Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif dit « Jeanbrun », ou statut du bailleur privé, succède au Pinel, éteint fin 2024. Son principe est nouveau : il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement du logement, déductible de vos revenus fonciers, en échange d’un loyer encadré pendant 9 ans.
Quels achats sont concernés ?
- Les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Les logements neufs ou achetés sur plans (VEFA) situés dans un immeuble collectif ; les maisons individuelles sont exclues. L’ancien rénové est aussi possible, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix et permettent un DPE de classe A ou B.
- Partout en France : il n’y a pas de zonage, mais les plafonds de loyers et de ressources varient selon la localisation.
- Les particuliers qui achètent en direct, en indivision ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (une SCI à l’impôt sur le revenu, par exemple).
Comment fonctionne l’amortissement ?
Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage de 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants correspondent au terrain, qui ne s’amortit pas). Le taux dépend du niveau de loyer que vous choisissez :
| Niveau de loyer | Taux annuel (neuf) | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire (environ 15 % sous le marché) | 3,5 % | 8 000 € |
| Social (environ 30 % sous le marché) | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social (environ 45 % sous le marché) | 5,5 % | 12 000 € |
Le plafond s’apprécie par foyer fiscal, pour l’ensemble des logements concernés.
Exemple : pour un appartement neuf acheté 200 000 € à Gap et loué au niveau intermédiaire, l’amortissement atteint 200 000 € × 80 % × 3,5 % = 5 600 € par an, qui s’ajoutent à vos autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…). Si un déficit foncier apparaît, il peut s’imputer sur votre revenu global dans les limites de droit commun.
Vos engagements
- Louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, et le mettre en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement ou l’achat.
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources du niveau choisi.
- Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
- Déclarer vos revenus fonciers au régime réel (le micro-foncier n’est pas possible).
Et à la revente ?
Une revente ou un arrêt de la location avant 9 ans entraîne la reprise des amortissements déduits, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès. Lors de la vente, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu : la plus-value imposable est donc plus élevée. Elle reste exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
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Informations générales à jour en octobre 2026, données à titre indicatif ; elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Source : loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé). Faites valider votre projet par votre notaire, votre expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.