Détail du dispositif pour en bénéficier cette année

A) Champ d’application

Le prêt social location-accession (P.S.L.A.) est un dispositif d’accession à la propriété mis en place par les pouvoirs publics en 2004. Il s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent même sans apport personnel leur logement neuf ou ancien, occupé à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an) et situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible aux financements P.S.L.A.

Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme dans le cas d’une opération locative classique, par un bailleur social. Le ménage qui occupe le logement (pendant une durée minimale de 6 mois et maximale de 1 an) acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation (loyer) et d’une épargne (la « part acquisitive »). A l’issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.

B) Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources fixés par un arrêté en date du 2 décembre 2005, modifiés par l’arrêté du 7 avril 2009 et réévalués au 1er janvier 2023.
Ces ressources seront vérifiées lors de la signature du contrat de location-accession.

Pour la justification des ressources, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Il doit comparer son revenu fiscal de référence avec le 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera pris en compte pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

C) Prix plafonds au m²

Données en vigueur au 1er janvier 2023, en euros H.T. au m² de surface utile (surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes telles que définies dans l’arrêté du 9 mai 1995*) selon localisation.

* Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement en faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.

D) Le PSLA se décompose en 2 phases :

1 – Locative

Pendant toute la durée de la première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d’une :

  • indemnité d’occupation,
  • des charges de copropriété, d’eau, d’électricité…
  • et d’une part assimilable à une épargne et imputable sur le prix du logement.

Le non-paiement des charges par le locataire-accédant peut entraîner la résiliation du contrat.

A ce titre, l’article 11 de la loi du 12 juillet 1984, met à la charge du locataire-accédant une indemnité représentant 2% du prix de vente en cas de résiliation du contrat pour inexécution de ses obligations.

Le ménage peut, selon les termes apportés dans le contrat de location-accession, soit :

  • se porter acquéreur de son logement,
  • soit informer l’opérateur de son souhait de ne pas lever l’option.

La durée maximum de la phase locative est fixée conventionnellement entre les parties à un an de location.

Durant la phase locative, l’indemnité d’occupation de la redevance est plafonnée en référence aux plafonds susvisés.

Cette indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat de location-accession, dans la limite de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

2 – Acquisitive

Durant la phase locative, le ménage peut à tout moment (après un délai minimum de 6 mois) lever l’option.

A défaut, trois mois avant l’échéance du contrat, le bailleur/vendeur doit mettre en demeure le locataire-accédant de lever l’option et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ce courrier doit rappeler à l’accédant qu’il peut ou non acheter. Il joint à cette occasion un état de la situation hypothécaire du bien. Il indique également le montant des sommes restant dues. Le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux d’au moins 1%.

1ère hypothèse : le locataire accédant lève l’option :

  • Dès la levée d’option par acte notarié, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d’accession (frais de notaires…).
    Cet acte définitif engendre les mêmes frais que dans une vente classique. La vente est donc soumise à la taxe de publicité foncière de droit commun (5,09%).

2ème hypothèse : le locataire accédant ne lève pas l’option :

  • Si ses ressources sont inférieures aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres successives de relogement dans le parc locatif social.

Mais dans tous les cas, la loi n’accorde aucun droit de rester dans les lieux. Le locataire accédant doit donc quitter les lieux et les rendre en bon état.

E) Le contrat de location-accession

Ce contrat est obligatoirement signé devant notaire et doit être publié au bureau des hypothèques. Cet enregistrement est à charge du locataire-accédant (article 680 du CGI). A cette somme, s’ajoutent les émoluments du notaire et le montant des frais divers liés aux différentes formalités.

Si le locataire-accédant décide de ne pas lever l’option, les sommes versées au titre de l’épargne doivent lui être restituées dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ. En échange, le vendeur conserve la partie de la redevance correspondant au loyer.

En revanche, si le contrat est résilié pour inexécution par le locataire-accédant de ses obligations, le vendeur pourra obtenir une indemnité à hauteur de 2% du prix de vente du logement (article 11 de la loi du 12 juillet 1984).

De la même manière, si le contrat est résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations, le locataire-accédant pourra obtenir une indemnité à hauteur de 2% du prix de vente du logement.

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