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FINANCEMENT

LE PRET A TAUX ZERO POUR L’ACQUISITION DE LOGEMENTS NEUFS EN 2018

Les primo-accédants qui acquièrent un logement neuf peuvent bénéficier du prêt à taux Zéro (PTZ), sous condition de ressources.

Qui peut en bénéficier ?

Les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ sous condition de ressources. Par primo-accédant, on entend un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt et dont les revenus ne dépassent pas le plafond établi.
Les plafonds de ressources applicables sont les suivants :

Zone B2 (Gap et Briançon) - Les plafonds sont :

1 Pers. : 27 000 € - 2 Pers. : 37 800 €  - 3 Pers. : 45 900 €
4 Pers. : 54 000 € - 5 Pers. : 62 100 € - 6 Pers. : 70 200 €


Zone C (reste des Hautes-Alpes) - Les plafonds sont :

1 Pers. : 24 000 € - 2 Pers. : 33 600 €  - 3 Pers. : 40 800 €
4 Pers. : 48 000 € - 5 Pers. : 55 200 € - 6 Pers. : 62 400 €

Pour quel type d’acquisition ?

Le PTZ+ est destiné aux personnes qui acquièrent leur logement à titre de résidence principale.

Quel montant ?

Le montant du PTZ+ varie selon le nombre de personnes composant le ménage, le lieu de situation et la performance énergétique du logement. Il est plafonné comme suit pour les acquisitions dans le neuf :

Zone B2 (Gap et Briançon) - Les montants sont :

1 Pers. : 22 000 € - 2 Pers. : 30 800 € - 3 Pers. : 37 400 €
4 Pers. : 44 000 € - 5 Pers. et + : 50 600 €

Zone C (reste des Hautes-Alpes)  - Les montants sont augmentés :

1 Pers. : 20 000 € - 2 Pers. : 28 000 € - 3 Pers. : 34 000 € 
4 Pers. : 40 000 € - 5 Pers. et + : 46 000 €

Ex.1 : Un ménage de 4 personnes souhaitant faire l’acquisition d’un bien neuf RT 2012 à Gap ou Briançon de 250.000 € en zone B2 pourra bénéficier d’un PTZ+ de 44 000 €.

Ex. 2 : Un ménage de 2 personnes souhaitant faire l’acquisition d’un bien neuf BBC à Embrun, Vallouise ou Guillestre de 200.000 € en zone C pourra bénéficier d’un PTZ+ de 30 800 €.

Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers

ASPECT JURIDIQUE ET LÉGAL

DISPOSITIF PINEL EN 2018
LOCATION SUR 6, 9 OU 12 ANS
BRIANCON ET GAP SONT ELIGIBLES AU DISPOSITIF DANS LES HAUTES-ALPES


Bénéficient de la réduction d’impôt :

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à Gap et Briançon dans les Hautes-Alpes.
Conditions de location

Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans.
Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2016, pour la zone B2 (Gap et Briançon uniquement) à : 8,74 €.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement (1). 

Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus en 2017 dans la zone B2, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

- Personne seule : 27 120 €
- Couple : 36 216 €
- Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge : 43 554 €
- Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 52 579 €
- Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 61 853 €
- Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 69 707 €

Respect d’un certain niveau de performance énergétique

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
Les logements acquis neufs doivent respecter la nouvelle Réglementation Thermique 2012.

Zonage

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans les villes de Gap et Briançon pour le département des Hautes-Alpes.


Plafond de la réduction d’impôt

Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition de deux biens, sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis la réduction d’impôt « Malraux » et les avantages fiscaux lié à un investissement outre-mer) est plafonné à 10 000 € par an. 

Ce nouveau seuil est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2015.

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12, 18 ou 21 % selon le nombre d’années. 

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

(1) : La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (loi Carrez / CCH : R. 111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …). On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R. 353-12 et R. 331-10).


Source : Anil.org / Fédération des Promoteur Immobilier

ACQUISITION DANS LE NEUF

LA VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT OU VENTE SUR PLANS EN 2018


Régie par la loi du 3 janvier 1967, la vente sur plans ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) constitue aujourd’hui le cadre juridique le plus fréquemment utilisé pour les ventes de logements neufs.

Elle peut se définir ainsi :

La vente sur plans ou VEFA est le contrat conclu entre le promoteur-constructeur, vendeur, et l’acquéreur par lequel ce dernier devient propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Il en prend livraison à son achèvement.

LES AVANTAGES DE LA VEFA

En sus des avantages liés à l’acquisition d’un logement neuf (aides publiques sous conditions, frais de notaires réduits, ….) l’achat en VEFA permet à l’acquéreur de choisir son logement très en amont et d’y apporter des modifications pour l’adapter à ses besoins, sous réserve qu’elles soient autorisées par la réglementation en vigueur.

LES ETAPES DE LA VEFA

1ère étape : la signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire

Par ce contrat, et sous réserve des conditions suspensives qui y figurent, le promoteur s’engage à réserver à l’acquéreur un bien immobilier décrit dans le contrat (surface, emplacement, prix, descriptif technique…).
L’acquéreur s’engage en contrepartie à verser un dépôt de garantie consigné sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire.

2ème étape : la signature de l’acte authentique de vente

Après obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus au contrat préliminaire, l’acquéreur signe l’acte authentique de vente chez le notaire. Un mois avant cette date, il reçoit le projet d’acte de vente ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce délai d’un mois peut être réduit de la seule volonté de l’acquéreur. L’acte de vente comprend toutes les informations sur le logement, les modalités de versement du prix et est accompagné de pièces annexes.

3ème étape : la livraison du logement

C’est l’étape ultime, celle où l’acquéreur prend livraison du logement qu’il a acheté. Celle-ci s’accompagne du dernier règlement (5%), généralement par chèque de banque. Lors de livraison, l’acquéreur établit une liste de réserves qu’il appartient au promoteur de lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Dans le mois qui suit la livraison, l’acquéreur peut compléter ses premières réserves par une liste complémentaire adressée au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception dans le cadre de la garantie des vices apparents due par le promoteur.

LES GARANTIES LIEES A LA VEFA

La VEFA présente l’avantage d’apporter des garanties importantes à l’acquéreur, garanties d’ordre financier et d’ordre technique.

LA GARANTIE FINANCIERE

La garantie d’achèvement de l’immeuble

Le promoteur est tenu de justifier, sous peine de ne pouvoir signer les ventes, d’une garantie d’achèvement de l’immeuble, qui a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur, par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement. Elle peut être fournie par un organisme bancaire (garantie extrinsèque) ou repose sur la santé financière du promoteur, l’avancement des travaux et le succès commercial de l’opération (garantie intrinsèque).

LES GARANTIES TECHNIQUES

La garantie phonique

Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière ’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur (cf. infra).

La garantie des vices apparents

Le promoteur est également tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur. Les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur.

Ex. : La hauteur anormale des fenêtres constitue un vice de construction apparent.
Ex. : La pose de fenêtres en PVC et non en aluminium relève d’un défaut de conformité apparent.

La garantie de parfait achèvement

Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Il est donc généralement prévu que ces désordres lui soient signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi remédier au plus vite à ces désordres.

La garantie biennale

Le promoteur est tenu du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.

La garantie décennale

Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres.
Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.

Ex. : Apparition de fissures inesthétiques qui ne compromettent pas la solidité de l’immeuble.

Ne pas confondre réception et livraison :

La réception est l’acte par lequel le promoteur, maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. La réception a lieu entre l’entreprise de travaux et le promoteur.
Elle marque la fin de l’exécution d’un marché de travaux.

La livraison est l’acte par lequel l’acquéreur d’un bien en prend possession. Plus communément, il s’agit de la prise de possession, de l’entrée dans les lieux ou de la remise des clefs. Elle constitue la fin de l’exécution d’un contrat de vente. Elle a lieu entre le promoteur et l’acquéreur.


Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers